Đối với người nước ngoài, không cần phải có quốc tịch hoặc thậm chí là thị thực cư trú để mua nhà ở Nhật Bản. Tuy nhiên, nếu bạn không có thị thực thường trú, không kết hôn với công dân Nhật Bản hay không cư trú/làm việc tại Nhật Bản một thời gian dài có thể khiến việc tìm kiếm tài chính để mua một bất động sản Nhật Bản trở nên khó khăn.
Nghiên cứu tài sản và tài chính trước khi mua nhà:
Khi có ý định muốn mua nhà, điều đầu tiên bạn cần nghiên cứu chính là cân nhắc xem bạn muốn mua một nơi ở mới hay mua lại nhà đã có chủ, chọn một căn hộ chung cư hay một ngôi nhà biệt lập hay mua một mảnh đất và tự xây một ngôi nhà cho mình.
Tiếp đến, chính là cân nhắc khả năng tài chính. Nhìn chung, các công ty cho vay ở Nhật Bản cung cấp tài chính cho những cá nhân phân bổ không quá 25% tổng thu nhập hàng năm của họ để thanh toán các khoản vay thế chấp. Đi kèm với đó là các khoản chi phí phát sinh, như thuế, phí môi giới, phí thủ tục,… Thông thường các khoản thuế sẽ cộng thêm khoảng 6% đến 7% vào giá mua nhà.
Mức lãi suất ngân hàng dành cho vay trả góp:
Ở Nhật, nếu mua nhà để ở (khác với để cho thuê), ngân hàng sẽ đồng ý cho bạn vay trả dần lâu nhất là 35 năm với lãi suất từ 0.5% → 5%/năm tuỳ theo hạn mức và ngân hàng bạn chọn vay. Lãi suất cho các khoản vay mua nhà lãi suất cố định nhìn chung khá thấp, có thể kể đến lãi suất cho khoản vay mua nhà có thời hạn 10 năm cố định ban đầu của Mitsui Sumitomo Trust Bank là 0,95% (và 0,65% trong trường hợp tái cấp vốn). Hầu hết các ngân hàng khác hiện nay cũng tính lãi suất dưới 1% trong trường hợp tái cấp vốn cho loại khoản vay này.
Lãi suất trong 10 năm đầu của các ngân hàng thương mại:
Phạm vi 0,825 ～ 1,550%
Trung bình 1,252%
Lãi suất trong 10 năm đầu của các ngân hàng số:
Phạm vi 0,580 ～ 1,741%
Trung bình 1,018%
Lãi suất cố định trong 35 năm của các ngân hàng thương mại:
Phạm vi 1,090 ～ 1,630%
Trung bình 1,308%
Lãi suất cố định trong 35 năm của các ngân hàng số:
Phạm vi 0,690 ～ 2,360%
Trung bình 1,228%
Các loại chi phí phát sinh khi mua nhà trả góp:
Thông thường, tổng tất cả các loại chi phí phát sinh sẽ chiếm khoảng 8% giá trị căn nhà mà bạn sẽ mua. Đó là chưa kể đến các chi phí phát sinh sau đó, cũng như chi phí định kỳ hằng năm như các loại thuế về tài sản cố định hay thuế bất động sản,…
Các loại phí phát sinh bao gồm:
- Phí phát sinh khi ký hợp đồng mua nhà:
① Phí tem chứng từ hợp đồng mua nhà, hợp đồng xây dựng: Là phí thuế đã được định trước, tùy thuộc vào giá trị giao dịch ghi trên hợp đồng. Ví dụ như giá trị ghi trên hợp đồng là 10 triệu ～ 50 triệu Yên thì mức phí sẽ là 20.000 Yên.
② Phí tem chứng từ hợp đồng vay vốn: Là mức thuế được quy định, tùy theo giá trị giao dịch ghi trên hợp đồng. Ví dụ như giá trị ghi trên hợp đồng là 10 triệu ～ 50 triệu Yên thì mức phí sẽ là 20.000 Yên.
③ Phí môi giới: Phí người mua phải trả cho công ty bất động sản được giới hạn trong mức cho phép của luật giao dịch về bất động sản, thường được tính khoảng 3% tổng giá trị nhà + 6 man + thuế (8%). Tuy nhiên phí này không phải là bắt buộc và để cạnh tranh nhiều công ty thực hiện giảm hoặc miễn phí này cho khách mua nhà.
- Phí phát sinh khi ký hợp đồng vay vốn trả góp
④ Phí xử lý thủ tục vay vốn ngân hàng: Tùy từng ngân hàng mà có mức phí khác nhau, phí này được chia thành 2 loại.
Loại phí cố định (定額型): Mức phí của bạn sẽ dao động từ 30.000 ~ 50.000 Yên, chứ không dao động tùy theo hạn mức bạn vay.
Loại phí theo tỷ lệ (定率型): Mức phí của bạn sẽ thay đổi tùy theo số tiền mà bạn vay, thường dao động từ 1,5~2,2% giá trị khoản vay.
⑤ Phí bảo lãnh khoản vay trả góp: Về cơ bản, phí bảo lãnh cho khoản vay của bạn là tầm 200.000 Yên tương ứng với gói vay 10 triệu Yên, ví dụ bạn vay 30 triệu Yên thì mức phí bảo lãnh sẽ là 600.000 Yên. Cũng giống như phí xử lý thủ tục, phí bảo lãnh khoản vay này cũng tùy theo từng ngân hàng mà có sự khác nhau. Nhìn chung, nếu phí bảo lãnh khoản vay thấp thì thường phí xử lý thủ tục ngân hàng sẽ cao, và ngược lại, nên tổng hai khoản phí này giữa các ngân hàng không quá chênh lệch.
⑥ Phí bảo hiểm sinh mệnh: Là loại phí bảo hiểm cho bạn khi bạn ốm đau bệnh tật hoặc gặp tai nạn không thể tiếp tục lao động. Thông thường với khoản vay tầm 30 triệu Yên trong kỳ hạn 35 năm thì khoản phí này trong năm đầu tiên sẽ khoảng 150.000~170.000 Yên. Các năm sau thì phần tiền nợ sẽ giảm dần nên khoản phí này cũng giảm theo.
- Phí phát sinh cho tới lúc bàn giao căn nhà
⑦ Phí bảo hiểm hỏa hoạn, thiên tai động đất: Loại phí này sẽ thay đổi tùy theo kết cấu nhà và địa phương. Cụ thể như nhà có kết cấu tốt, hay địa phương ít có ảnh hưởng bởi thiên tai thì mức phí này sẽ rẻ hơn. Ví dụ đối với nhà có khả năng chống chịu hỏa hoạn tốt thì mức phí bảo hiểm thiên tai rơi vào khoảng 110.000~130.000 Yên trong vòng 10 năm, còn với nhà gỗ thì khoảng 200.000~300.000 Yên. Mức phí bảo hiểm động đất dao động từ 6.500~32.600 Yên.
⑧ Phí dự phòng sửa chữa: Là loại phí điển hình cho những trường hợp mua nhà chung cư. Còn nếu bạn mua nhà riêng thì không cần phải trả khoản phí này.
Những tòa nhà chung cư có các hạng mục sử dụng chung, yêu cầu những người cùng ở trong tòa nhà cùng nhau chi trả chi phí sửa chữa các hạng mục đó. Phí này là phí đã được bên quản lý tòa nhà đặt ra từ trước và thay đổi tùy theo diện tích sử dụng của căn hộ. Thường thì đối với nhà mới, các hạng mục tu sửa sẽ ít hơn, nên mức phí này sẽ rẻ hơn so với việc mua nhà cũ. Thường thì mức phí này sẽ được thanh toán hàng tháng, nhưng để có được mức ưu đãi, bạn có thể nộp luôn tại thời điểm mua nhà.
⑨ Phí đăng ký quyền chủ sở hữu: Là loại phí khi làm thủ tục sang tên chuyển quyền sở hữu căn nhà từ người khác sang tên của mình. Tùy theo lý do mà bạn có được căn nhà mà mức thuế suất của phí này sẽ khác nhau, ví dụ như mức phí bạn chịu khi mua căn nhà này sẽ khác với mức phí có được căn nhà do thừa kế. Thông thường, mức phí dành cho người mua nhà sẽ dao động ở mức 2% giá trị căn nhà.
- Các loại thuế
⑩ Thuế sở hữu bất động sản: Là khoản thuế phải trả khi mua lại bất động sản. Về thuế suất, đối với đất là 3%, nhà với mục đích để ở là 3%, còn nhà với mục đích khác (kinh doanh, nhà kho…) thì là 4% giá trị của tài sản. Tuy nhiên, bạn sẽ được hưởng ưu đãi giảm thuế từ chính phủ đối với loại thuế suất này, tùy vào loại hình, kết cấu hay diện tích của căn nhà mà bạn sẽ được hưởng các ưu đãi khác nhau. Nhìn chung, nếu căn nhà có chất lượng càng tốt thì ưu đãi càng nhiều và mức tiền thuế bạn phải đóng sẽ càng thấp. Sau khi mua nhà trong vòng 1 năm, bạn sẽ nhận được giấy thông báo đóng thuế này từ cơ quan chính quyền địa phương, bạn có thể chọn đóng một lần hoặc chia ra đóng bốn lần một năm.
⑪ Thuế tài sản cố định: Là loại thuế đánh vào tài sản cố định của bạn, cụ thể ở đây là bất động sản mà bạn sở hữu. Thuế suất của loại thuế này là 1,4% giá trị tài sản. Tuy nhiên, thuế tài sản cố định này cũng sẽ được hưởng các chế độ miễn giảm, tùy thuộc vào tình trạng của căn nhà. Nhà càng mới, khả năng chống chịu thiên tai càng tốt… thì được hưởng mức ưu đãi càng tốt.
⑫ Thuế quy hoạch đô thị: Là loại thuế dùng cho việc thực hiện các dự án về quy hoạch đô thị như đường xá, cầu cống,… Thuế suất của loại thuế này là 0.3%.
Thời hạn thanh toán các mức phí:
Thông thường, khi mua một bất động sản đã sở hữu trước, chủ sở hữu sẽ muốn hoàn thành toàn bộ giao dịch (từ khi nhận tiền đặt cọc đến khi bàn giao chìa khóa) trong vòng chưa đầy ba tháng, vì vậy tại thời điểm đưa ra đề nghị mua nhà bạn sẽ cần phải có một lượng tiền mặt đáng kể để trang trải các khoản chi phí.
Thông thường các khoản phí sẽ được chia ra, hoặc tùy theo thỏa thuận của bạn với người bán:
– Tại thời điểm ký hợp đồng mua bán: Trả trước (trong hầu hết các trường hợp là 10% giá mua), chi phí phát sinh (khoảng 1,7% giá mua).
– Tại thời điểm hoàn tất hợp đồng, bàn giao chìa khóa: Trả phần còn lại của giá mua, các chi phí khác (khoảng 6-10% giá mua).
– 1-2 năm sau khi mua : Thanh toán thuế sở hữu bất động sản.
Tham khảo:
https://resources.realestate.co.jp/buy/guide-to-buying-a-home-in-japan/
https://www.juwai.asia/main/news/2583
https://resources.realestate.co.jp/buy/what-interest-rate-can-i-get-for-a-home-mortgage-loan-in-japan/