Giá trị của một ngôi nhà cỡ trung bình giảm xuống còn bằng 0 chỉ sau 22 năm.
Cứ mỗi 20 năm tại thành phố Ise nằm ở bờ biển phía đông của Nhật, một trong những đền thờ được tôn kính nhất đất nước sẽ bị dỡ bỏ và xây dựng lại. Đây là một nghi lễ bắt buộc để củng cố lại mối quan hệ tinh thần giữa người và thần. Nhưng việc dỡ bỏ những ngôi nhà ở không có mục đích nào cao quý ẩn đằng sau như thế, tuy vậy, ở Nhật chúng cũng chỉ có tuổi thọ ngắn tương đương vậy mà thôi.
Theo Nomura, một nhà môi giới, giá trị của ngôi nhà trung bình của Nhật Bản sẽ triệt tiêu xuống 0 đồng trong vòng 22 năm. (Tính toán này dựa trên sự riêng rẽ giữa nhà và đất, vì nhiều khả năng đất vẫn giữ nguyên được giá trị của nó) Hầu hết những căn nhà sau khoảng thời gian này đều sẽ bị dỡ bỏ và tái xây dựng. Việc bán những căn nhà mới thu được lợi nhuận vượt xa những ngôi nhà cũ, và những căn nhà cũ đó thường được trao tay đổi chủ với mong muốn rằng chúng sẽ được dỡ bỏ và thay thế. Ở Mỹ hay Châu Âu, những ngôi nhà cũ chiếm 90% doanh thu và những căn mới xây chỉ chiếm 10% theo số liệu thu được vào năm 2017. Tại Nhật Bản, tỷ lệ này dường như lại hoàn toàn trái ngược.Lý do nhà ở ở Nhật mất giá trị nhanh chóng một phần là do truyền thống. Ở nhiều quốc gia, người ta mua nhà khi họ kết hôn, rồi họ sẽ chuyển đến một nơi rộng hơn sau khi họ có con hoặc chuyển tới căn nhỏ hơn khi họ nghỉ hưu. Nhưng người Nhật có xu hướng muốn trải qua tất cả các giai đoạn của cuộc sống trong cùng một ngôi nhà, một phong tục mang tính lịch sử từ khi Nhật còn là một quốc gia nông nghiệp vì những thành viên trong gia đình luôn ở trên mảnh đất cha ông để lại, xây cất nhà cửa, kết hôn, rồi già đi. Kết quả là, họ không bao giờ quen với ngôi nhà cũ.
Tần suất động đất đáng kể tại quốc gia này cũng là một phần lý do. Những xung chấn rung lắc lớn thường xuyên kéo theo các quy định về xây dựng nhà cửa chặt chẽ hơn. Nhiều người muốn sống trong một căn nhà được xây dựng theo tiêu chuẩn mới nhất. Lịch sử cũng góp phần tạo ra thói quen. Trong Thế chiến II, hàng chục thành phố, bao gồm cả Tokyo, đã bị Mỹ đánh bom. Dân số sau đó tăng với tốc độ nhanh, số lượng được ưu tiên hơn chất lượng. Các công ty xây nhà theo kiểu lắp ráp, chẳng hạn như Daiwa House vẫn tồn tại cho đến ngày nay, tung ra các mẫu nhà mới mỗi năm, giống như ô tô vậy, khiến mọi người đều có mong muốn nâng cấp.
Một chủ sở hữu bất cần
Trong một vòng luẩn quẩn, nhà cửa đã được dự kiến với những trừ hao và do đó không được bảo trì, vì thế những căn nhà cũ thường xám xịt cáu bẩn và xuống cấp. Người Nhật cũng tránh xa những tòa nhà wake-ari bukken, có nghĩa là những căn hộ bị “kỳ thị” vì lý do này hay lý do khác, ví dụ tiêu biểu như là một người từng ở đó đã tự sát trong nhà hoặc có một giáo phái nào ở gần đó. Noriko Kagami, một nhân viên tư vấn bất động sản, người vừa tự dỡ bỏ một căn nhà cô này đã mua, cho biết: “Ở Nhật Bản, khái niệm cũ và đẹp không thể đi cùng nhau.”
Cho nên không có gì đáng ngạc nhiên, với tốc độ mà giá nhà triệt tiêu, các ngân hàng luôn sẵn sàng với những khoản vay để chuyển nhà mới của người dân. Các chính sách dài hạn của chính phủ, với mục tiêu nhằm giải quyết về lâu dài tình trạng thiếu nhà ở, lại muốn làm giảm những động cơ thúc đẩy mua nhà mới của người dân. Daisuke Fukushima của công ty Nomura cho biết, vấn đề không phải ở hiệu quả của thuế trong việc cải thiện một ngôi nhà, bởi vì thuế bất động sản được dựa trên giá trị của bất động sản đó. Người mua nhà mới phải trả 0.4% giá trị ngôi nhà để đăng ký quyền sở hữu. Và đăng ký thay đổi sở hữu là 2%.
Các công ty xây dựng và lắp ráp được hưởng lợi từ chu kỳ nhà ở thay đổi nhanh này. Nhưng về lâu dài đây là một thực tại là lãng phí. Chie Nozawa của Đại học Toyo so sánh nó với tập tục du canh. Yasuhiko Nakajo, giám đốc bộ phận bất động sản của Đại học Meikai cho rằng: “Cái chúng ta xây nên không phải là của cải.”
Khi số miệng ăn tăng lên, ít nhất tập tục du canh vẫn có ý nghĩa trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, nền văn hoá nhà ở bỏ hoang của Nhật Bản, được hình thành từ nhu cầu cấp bách muốn tăng số lượng nhà ở, đã không còn ý nghĩa khi dân số đang dần giảm đi. Đất nước này hiện có khoảng 10 triệu ngôi nhà bị bỏ hoang, con số dự kiến sẽ tăng lên đến 20 triệu vào năm 2033.
Đó là một vấn đề cục bộ ảnh hưởng tương hỗ: một căn nhà bị bỏ hoang sẽ kéo theo giá trị của những ngôi nhà gần đó sụt giảm. Nó cũng làm phức tạp hóa sự chuyển đổi của cải từ thế hệ sau chiến tranh. Một ngôi nhà không có giá trị không thể bán để trả tiền cho một căn hộ hoặc một suất trong viện dưỡng lão, hoặc làm tài sản thừa kế.
Chính phủ đã bắt đầu từ từ xem xét các chính sách của mình với mục tiêu tăng gấp đôi lượng nhà ở được sử dụng vào năm 2020 so với 10 năm trước và tăng cường hệ thống khảo sát nhà ở được đưa ra vào năm 2013. Các đại lý bất động sản từ tháng sau sẽ phải cung cấp thêm thông tin cho những khách hàng tiềm năng, bao gồm cả kết quả của các giám sát kiểm định. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều điều điều mù mờ, như là thời hạn hiệu lực của kết quả các cuộc khảo sát, và liệu người bán hàng có chịu trách nhiệm về các sai sót không được tiết lộ trong quá trình bán hàng hay không.
Chính phủ cũng đang xem xét giảm thuế liên quan đến việc mua nhà nếu hiện tại căn nhà đang trống. Một số khu vực đang khuyến khích mọi người mua những căn nhà đã bị bỏ hoang, bao gồm những hình thức hỗ trợ tài chính và giảm thuế.
Các ngân hàng đang trở nên thoáng hơn với các khoản vay cho nhà ở cũ. Một số công ty nhà ở đang bắt đầu cung cấp dịch vụ sửa sang và tân trang lại nhà ở. Khi Motoazabu Hills – một tòa nhà sang trọng bao gồm những căn hộ cho thuê nằm ở trung tâm Tokyo, gần đây đã thay tên đổi chủ, thì chủ sở hữu mới đã quyết định giữ lại bộ khung và tân trang làm lại nội thất thay vì dỡ bỏ toàn bộ tòa nhà. Tạp chí AERA gần đây đã xuất bản một bài hướng dẫn để mua bất động sản mà vẫn giữ nguyên giá trị của nó. Trong số những lời khuyên của bài viết, có 1 mẹo là mua tại khu vực có nhiều phụ nữ ở độ tuổi 20 và 30 (nghĩa là độ tuổi sinh đẻ).
Những điều này đang cho thấy một số thành công nhất định. Ở các thành phố, phần đông người dân đã thuê nhà thay vì mua và sở hữu chúng, và cũng thường xuyên di chuyển. Ông Nakajo cho hay: “Chúng ta đang bước vào giai đoạn mà mọi người đang bắt đầu xem xét lựa chọn những căn nhà cũ đã qua sử dụng.” Năm 2017, 37.329 căn hộ cũ được bán ở Tokyo, tăng 31% so với 10 năm trước. Tuy nhiên, theo như dự đoán về những thay đổi tâm lý 20 năm của ông này, thì sự ưa chuộng dành cho những căn nhà mới bóng bẩy sẽ vẫn còn.
Theo The Economist (Týt)